Dożywotnia służebność a sprzedaż domu – to warto wiedzieć

Czy w świetle prawa ustanowienie służebności przez współwłaściciela lub właściciela domu czy mieszkania jest przeszkodą do sprzedaży nieruchomości? Czy możliwe jest wykreślenie służebności osobistej z księgi wieczystej lub zniesienie służebności gruntowej przed dokonaniem takiej transakcji? W jaki sposób przebiega wycena nieruchomości obciążonej służebnością? Odpowiedzi na te i inne pytania dotyczące kwestii sprzedaży domu czy mieszkania wraz ze służebnością – poniżej.

Służebność (gruntowa, osobista, przesyłu) to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, nabywanych przez daną osobę dożywotnio (z tego względu jest czasem określana jako służebność wieczysta). Prawo to ogranicza możliwość korzystania z obciążonej nieruchomości przez jej właściciela, a jego ustanowienie ma na celu zadośćuczynienie potrzebom określonej osoby fizycznej lub właściciela innej, niż obciążona, nieruchomości. Zdarza się, że niezależnie od tego, czy istnieje ustanowiona służebność na udziale we współwłasności, czy nastąpiło ustanowienie służebności na nieruchomości obciążonej hipoteką, właściciel tejże nieruchomości chce ją sprzedać. Co wtedy?

Czym jest służebność dożywotnia, służebność gruntowa i osobista?

Prawo do służebności jest prawem, które może być realizowane w różnych wariantach i sytuacjach. Najczęściej zdarza się, że rodzice czy dziadkowie przy przekazaniu nieruchomości krewnym zstępnym (dzieciom, wnukom) zastrzegają sobie prawo do skorzystania ze służebności. Taka sytuacja może wystąpić przykładowo przy przekazaniu gospodarstwa rolnego, a służebność będzie wówczas zabezpieczeniem rodziców/dziadków na przyszłe lata, jeśli chodzi o ich miejsce zamieszkania. Oprócz tego służebność wykorzystuje się w przypadkach konieczności używania fragmentu działki sąsiada (przy korzystaniu z dróg dojazdowych), natomiast do realizacji tych praw może dojść także przez zasiedzenie (w tym zasiedzenie służebności przesyłu na gruncie prywatnym przez przedsiębiorstwo lub firmę korzystające z tegoż przesyłu).

Rodzaje prawa do służebności

W Polsce regulacje dotyczące prawa do służebności zawarte są w zapisach Kodeksu Cywilnego (KC). Wśród nich wyróżnia się:

• służebność gruntową, która polega na obciążeniu nieruchomości służebnej w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości, określanej jako nieruchomość władnąca; w praktyce są to sytuacje, w których – przykładowo – służebność gruntową otrzymuje sąsiad będący właścicielem działki „odciętej” od drogi dojazdowej obszarem działki sąsiada – wówczas może on wystąpić o służebność gruntową pozwalającą mu na dojeżdżanie do własnej nieruchomości przez wyznaczony do tego celu fragment działki sąsiada;

• służebność osobistą, która – w odróżnieniu od służebności gruntowej – nie dotyczy gruntu, ale osoby fizycznej; ustanowienie służebności osobistej ma zabezpieczyć daną osobę przed utratą miejsca zamieszkania; w praktyce służebność osobistą ustanawia się zazwyczaj na rzecz wspomnianych już wcześniej rodziców czy dziadków, którzy przekazują w darowiźnie swoje mieszkanie lub dom wnukom albo dzieciom; po ustanowieniu służebności osobistej taka osoba ma prawo korzystać z wyznaczonych pomieszczeń i części wspólnych nieruchomości;

• służebność przesyłu, która odnosi się bezpośrednio do prawa korzystania z urządzeń służących przesyłowi: energii, wody czy innych substancji; w praktyce służebność przesyłu ustanawia się często na rzecz firm energetycznych i wodociągowych.

Sprzedaż domu ze służebnością – możliwe rozwiązania

Tak, jak już wcześniej zostało to wspomniane, wiele osób będących właścicielami nieruchomości – domu, działki, mieszkania – stojąc przed decyzją o sprzedaży tejże nieruchomości, zastanawia się, w jaki sposób rozwiązać problem obciążającej ją służebności. Ponieważ informacja o tym prawie wpisana jest do księgi wieczystej, potencjalny właściciel, po poznaniu numeru księgi, może łatwo sprawdzić fakt takiego obciążenia i wycofać się z zakupu.

W teorii i praktyce, sprzedaż domu ze służebnością jest oczywiście możliwa – nawet bez zgody osoby, która ma prawo do służebności. Dodatkowo można sprzedać mieszkanie czy dom ze służebnością oraz z obciążoną hipoteką (tutaj jednak warto zgłosić się do banku, w którym zaciągnęło się wcześniej kredyt, by omówić to rozwiązanie i zorientować się, czy zapisy umowy kredytowej w jakiś sposób nie uniemożliwiają sprzedaży nieruchomości ze służebnością). Wszystko to nie jest jednak proste, ponieważ służebność jest prawem dożywotnim i niezbywalnym – wygasa dopiero po śmierci osoby, która to prawo posiada. W związku z tym wycena nieruchomości obciążonej służebnością niemal zawsze będzie mniejsza, niż cena rynkowa, a dodatkowo chęć zakupu prawdopodobnie zgłosi mniejsza liczba potencjalnych klientów. Czy istnieją sposoby na to, by poradzić sobie z tym problemem?

Jak wykreślić służebność z księgi wieczystej?

Jeśli nie chcemy, by podczas sprzedaży domu, mieszkania czy innej nieruchomości prawo do służebności zostało zachowane, wówczas mamy dwa wyjścia z zaistniałej sytuacji…

Po pierwsze, możemy „umówić się” z osobą, której dotyczy prawo do służebności na zrzeczenie się tego prawa przed notariuszem. Możemy jej za to zaproponować odnowienie służebności na innej nieruchomości (przykładowo, nabytej przez dziecko rodzica mającego prawo do służebności po zakończeniu transakcji sprzedaży nieruchomości, której dotyczy sprawa). Oprócz tego zniesienie prawa do służebności może dojść do skutku wtedy, gdy osoba uprawniona nie korzysta ze służebności od co najmniej 10 lat.

Po drugie, można przeprowadzić tak zwane zniesienie służebności przez sąd za wynagrodzeniem, czyli z ustanowieniem renty na rzecz osoby władającej służebnością. Ta droga jest jednak możliwa jedynie w sytuacji, w której osoba z prawem do służebności narusza zasady współżycia społecznego – korzysta z powierzonych jej przestrzeni i pomieszczeń niezgodnie z przeznaczeniem, uniemożliwiając tym samym innym domownikom normalne, codzienne funkcjonowanie. Wysokość takiej renty jest każdorazowo ustalana indywidualnie przez sąd.

Jeśli stoisz przed decyzją o sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością, skorzystaj z porady prawnej na naszej stronie WWW – wykwalifikowani prawnicy z wieloletnim doświadczeniem (także w sprawach o prawa rzeczowe) odpowiedzą na pytania i pomogą Ci w sfinalizowaniu transakcji!